房地产的债务问题在去年和今年已经集中爆发，从表面上看是房企暴雷引发的连锁反应，当然这只是表层现象，所谓开发商的暴雷有一个说法是盲目扩张经营不善造成的，在规模化发展的市场中，房地产只是载体通过土地建设成房产的过程完成金融债务的转化，地方把土地做为金融载体出让给开发商换取现金流用于地方建设债务偿还和支付财政费用，开发商用土地借贷并完成建设过程再转移给购房者，购房者通过贷款接手房产，那么一层一层的接盘承接房产的同时也就层层承接了债务，最后我们发现这个过程就是用个人债务换取地方债务的行为。下行市场庄家债务最终转嫁给了购房者，购房者承担债务或是认可资产贬值或是低价出让，也就形成了债务化解的软着陆。
土地出让价格包含着金融附件值
房地产的原始形态是土地，土地只能是地方垄断的出让行为，那么土地的静态成本实质是拆迁补偿和配套建设两个方面，这是实实在在地方要投入的资金，地障物拆除要给原持有者补偿金，临时道路、临水临电都是硬性的投资这种投入除了本金也要核算利息的，有些地块质押给了银行提前换取土地专项债务，那么土地整理成本、整理资金利息和土地专项债务利息就形成了这宗土地的成本，尤其一些优质地块地方不轻易出让那么质押的时间越长产生的利息也就越高，这些都要通过土地招拍挂转嫁给开发商。
当然土地招排挂有基准地价和起始价格双重保护，可以流拍但不能降价，最多是撤牌而已。基准地价来源于国资部门的评估，也就是成本和预期价格的底限，有了这个底限国土部门根据市场情况再进行价格摸底然后上市。土地交易是垄断行为，是垄断本质就要只赚不赔，所以土地上市之前已经附带了静态投资、动态金融成本和预期利润。
开发商的资金是原材料理解
开发商从拿地开始资金都是要计入利息的，很多开发商就是通过老板把钱借给项目经营而从中赚取利息差额利润，后期不规矩的开发商甚至打起了员工理财信贷的鬼主意，其原理都是压榨个人信用换取低廉成本的资金然后在高额利息放贷出去。
房地产的建设过程中会采用在建工程抵押贷款形式替换掉拿地的高息借款，因为老板的资金强调周转，一笔钱沉淀在一个项目看似利润很高但周期太长，所以资金讲究周转一笔钱同周期周转的次数越多利润也就越大，高周转的原理也就是如此，所谓盲目扩张究其原因是房地产已经不在是建设行业而成了金融空手道的手段。
所以我们发现房地产下行效应最大的特点在于债务流通，开发商的债务无法转嫁给购房者，原来的借贷不但要还本金而且利息还在膨胀，那么就暴雷了。地方的土地无法销售给开发商，压在手里但专项债务也是要偿还，所以地方财政也随之紧张。其实就是赋予房地产的债务金融属性太大，一旦循环中任何环节出问题，必将是满盘皆输的局面。